Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Đăng lúc: Thứ tư - 17/09/2014 00:25 - Người đăng bài viết: luatducphuong
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Đối với Hợp đồng mua bán nhà ở, trước khi ký kết và thực hiện thì chúng ta phải tìm hiểu kỹ càng về nguồn gốc nhà, đất, về thủ tục pháp lý, giấy tờ, tính hợp pháp của những giấy tờ đó. Việc mua bán phải thông qua hợp đồng có giá trị thực hiện, không bị vô hiệu bởi một trong các yếu tố về chủ thể, về mục đích, nội dung và nguyên tắc giao kết hợp đồng.
2.1. Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:

a. Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

b. Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

c. Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

d. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Cần chú ý là đối với các tranh chấp giao dịch dân sự về nhà ở nói chung (trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở) được xác lập trước ngày 01/7/1991 thì áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội "về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991" và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết này để giải quyết.

2.2. Giải quyết một số trường hợp cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

a. Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại các điểm a, b và c tiểu mục 2.1 mục 2 này.

Khi hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện trên, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 BLDS để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.

b. Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm d tiểu mục 2.1 mục 2 này.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp đồng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên Toà án áp dụng Điều 139 BLDS để ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Toà án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu có một bên đương sự vắng mặt thì thời hạn này tính từ ngày bên đương sự vắng mặt nhận được quyết định của Toà án.

Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan, thì thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn một tháng đó. Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không thực hiện theo quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 146 BLDS.

2.3. Thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu được quy định tại Điều 145 BLDS. Tuy nhiên cần lưu ý đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 140 đến Điều 143 BLDS thì thời hạn một năm được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được chứng nhận công chứng, chứng thực…

2.4. Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

a. Xác định lỗi

Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì về nguyên tắc chung khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Toà án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 146 BLDS bên có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia; do đó, việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau:

a.1. Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.

Ví dụ về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó.

Ví dụ về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi: Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua.

a.2. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại các điều 140, 141, 142 và 143 BLDS, thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.

a.3. Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, trừ trường hợp quy định tại Điều 137 BLDS, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

b. Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại

b.1. Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

b.2. Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo cách thức hướng dẫn tại điểm c tiểu mục
2.4 mục 2 này.

b.3. Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo cách thức hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 này.
Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.

b.4. Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.

c. Xác định thiệt hại

c.1. Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 BLDS để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

c.2. Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở như sau:

Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Tuy nhiên, trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập Hội đồng định giá.

c.3. Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá như sau:

- Các đương sự phải chịu chi phí cho việc định giá tương ứng với phần nghĩa vụ của họ.

- Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí định giá, Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.

3. Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

3.1. Chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

Là việc người có hợp đồng thuê nhà ở của Nhà nước do không có nhu cầu sử dụng hoặc vì lý do nào đó nên đã chuyển nhượng lại hợp đồng thuê diện tích nhà ở đó cho người khác. Người được thuê lại nhà ở đó phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền và được làm thủ tục đăng ký và ký hợp đồng thuê diện tích nhà ở đó với cơ quan quản lý nhà đất.

3.2. Khi áp dụng Điều 131, khoản 1 Điều 200 và khoản 3 Điều 494 BLDS để giải quyết loại tranh chấp này Toà án cần lưu ý:

a. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được lập thành văn bản.

b. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở được cơ quan quản lý nhà đất cho phép chuyển nhượng bằng văn bản (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước phiên toà hoặc tại phiên toà) thì Toà án công nhận hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo thoả thuận.

c. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở không được cơ quan quản lý nhà đất cho phép bằng văn bản (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước phiên toà hoặc tại phiên toà) thì Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.

d. Khi giải quyết loại tranh chấp này, thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà Toà án yêu cầu cơ quan quản lý nhà đất tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

(Theo hướng dẫn tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP do HĐTP TAND tối cao ban hành)
 
--------------------------------------------------------------------------------------
 
Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, giải đáp những thắc mắc của bạn.

Trân trọng.

Tác giả bài viết: DUC PHUONG LAW
Nguồn tin: DS,HĐ
Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 20 trong 4 đánh giá
Click để đánh giá bài viết

Ý kiến bạn đọc

Mã an toàn:   Mã chống spamThay mới     

 
  • Khách hàng 6
  • Khách hàng 5
  • Khách hàng 4
  • Khách hàng 3
  • Khách hàng 2
  • Khách hàng 1

Giới thiệu

GIỚI THIỆU VỀ DUC PHUONG LAW

 DUC PHUONG LAW là trang thông tin hoạt động dịch vụ Luật sư, Công chứng, Đấu giá tài sản và các dịch vụ pháp lý khác, thương hiệu chung của những chuyên gia trong lĩnh vực hoạt động tố tụng, dịch vụ pháp lý. Là trí tuệ chung của các Luật sư, Kiểm sát viên, Thẩm phán, Điều tra viên,...

Khám phá





Bộ đếm

  • Đang truy cập: 7
  • Hôm nay: 1066
  • Tháng hiện tại: 9127
  • Tổng lượt truy cập: 4727781